Como Planejar sua Construção do Zero em 2026
Construir uma casa é, para a maioria das famílias brasileiras, o maior investimento da vida. São meses de obra, dezenas de decisões e centenas de milhares de reais envolvidos. E quando não há planejamento, o preço da improvisação é alto: pesquisas do setor indicam que 7 em cada 10 obras residenciais no Brasil estouram o orçamento em pelo menos 30%. Atrasos, retrabalho e problemas com documentação são consequências diretas da falta de organização antes de colocar o primeiro tijolo.
A boa notícia é que planejar não exige conhecimento técnico avançado. Exige método. Se você está pensando em construir — seja sua primeira casa ou um projeto que adiou por anos —, este guia vai te acompanhar do terreno ao acabamento, passando por custos, documentação, financiamento e as etapas da obra na ordem certa.
Este artigo foi escrito para pessoas que vão construir pela primeira vez e querem entender o processo completo antes de começar. Sem jargão desnecessário, sem atalhos perigosos.
Neste artigo
- Por que planejar antes de construir
- Escolhendo e avaliando o terreno
- Contratando o profissional certo
- Do projeto ao alvará: documentação necessária
- Quanto custa construir: entendendo o orçamento
- Financiamento para construção
- As 7 etapas da obra na ordem certa
- Erros que custam caro (e como evitar)
- Como a Concretu AI ajuda no planejamento
- Perguntas frequentes
Por que planejar antes de construir
Construir sem planejamento é como viajar sem mapa: você até pode chegar, mas vai gastar mais tempo, mais dinheiro e mais energia do que o necessário. Na construção civil, essa desorganização tem números concretos. Obras sem projeto detalhado gastam, em média, 30% a 50% mais do que o previsto. Atrasos de 3 a 6 meses são comuns quando não há um cronograma definido.
O planejamento envolve três pilares fundamentais: projeto (o que vai ser construído), orçamento (quanto vai custar) e cronograma (quanto tempo vai levar). Quando um desses pilares é ignorado, os outros dois sofrem. Um projeto mal definido gera retrabalho que estoura o orçamento. Um orçamento subestimado obriga a parar a obra no meio. Um cronograma inexistente faz com que decisões sejam tomadas sob pressão — e decisões sob pressão quase sempre custam mais caro.
Dica prática: Antes de pensar em pedreiro ou material, invista pelo menos 2 a 3 meses no planejamento. Esse tempo "parado" é o que separa uma obra bem-sucedida de uma obra problemática.
Planejar também significa documentar. Ter tudo registrado — contratos, orçamentos, prazos, projetos aprovados — protege você legalmente e facilita a comunicação com os profissionais envolvidos. Não confie apenas na palavra: coloque no papel.
Escolhendo e avaliando o terreno
O terreno é a base de tudo — literalmente. Um terreno mal escolhido pode inviabilizar o projeto, encarecer a fundação ou até impedir a obtenção do alvará de construção. Antes de comprar, avalie estes critérios:
Topografia e solo — Terrenos planos são mais baratos de construir. Terrenos em aclive ou declive exigem contenção, aterro ou fundações especiais, o que pode adicionar R$ 20.000 a R$ 80.000 ao custo total. A sondagem do solo (ensaio SPT) é indispensável: ela revela a capacidade de suporte do terreno e define o tipo de fundação necessária. Custa entre R$ 1.500 e R$ 4.000 e pode evitar problemas de dezenas de milhares de reais.
Zoneamento e legislação — Cada terreno está sujeito ao plano diretor e à lei de uso e ocupação do solo do município. Isso define: taxa de ocupação (quanto do terreno você pode construir), coeficiente de aproveitamento (quantos m² de área construída), recuos obrigatórios (distância das divisas) e uso permitido (residencial, comercial, misto). Consulte a prefeitura antes de comprar.
Orientação solar — A posição do terreno em relação ao sol influencia o conforto térmico e o consumo de energia da casa. No hemisfério sul, a face norte recebe mais sol ao longo do dia — ideal para áreas sociais. A face sul é mais fria e indicada para áreas de serviço.
Custos além do preço do terreno — Ao comprar um terreno, some ao valor de compra: ITBI (imposto de transmissão, geralmente 2% a 3% do valor), registro em cartório (cerca de 1% a 2%), taxa de sondagem, levantamento topográfico (R$ 800 a R$ 2.000) e eventuais custos de terraplanagem.
Dica prática: Peça ao vendedor ou à imobiliária a matrícula atualizada do terreno no cartório de registro de imóveis. Esse documento revela se há dívidas, penhoras, disputas judiciais ou restrições que podem travar sua escritura.
Contratando o profissional certo
Toda obra no Brasil precisa de um responsável técnico — é exigência legal. Sem ele, você não consegue alvará de construção, não pode registrar o imóvel e, em caso de acidente, responde pessoalmente. Mas além da obrigação legal, o profissional certo evita erros que custam muito mais do que seus honorários.
| Profissional | O que faz | Registro | Custo médio |
|---|---|---|---|
| Arquiteto | Cria o projeto arquitetônico, define layout, fachada, conforto ambiental e acompanha a obra | CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) — emite RRT | 5% a 12% do custo total da obra |
| Engenheiro Civil | Elabora o projeto estrutural, dimensiona fundações, pilares e vigas, e pode assinar projetos complementares | CREA (Conselho Regional de Engenharia) — emite ART | 5% a 10% do custo total da obra |
| Mestre de Obras | Coordena a equipe no canteiro, executa o dia a dia da obra seguindo os projetos | Não possui registro em conselho — não pode assinar projetos | R$ 4.000 a R$ 8.000/mês |
ART vs RRT — A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é o documento emitido por engenheiros pelo CREA. A RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é o equivalente emitido por arquitetos pelo CAU. Ambos são obrigatórios e vinculam legalmente o profissional à obra. Sem um desses documentos, sua obra é irregular.
Para construções residenciais, o caminho mais comum é contratar um arquiteto para o projeto e um engenheiro para a estrutura. Se o orçamento é apertado, muitos engenheiros civis também elaboram o projeto arquitetônico — mas o resultado estético tende a ser mais limitado.
Do projeto ao alvará: documentação necessária
A burocracia assusta, mas é navegável quando você entende a sequência. O caminho do projeto até o alvará segue uma ordem lógica — e pular etapas geralmente significa voltar ao início.
1. Projeto arquitetônico — O primeiro passo é ter o projeto completo da casa: planta baixa, cortes, fachadas, cobertura, situação e locação no terreno. Esse projeto deve seguir as normas do município (recuos, altura, taxa de ocupação).
2. Projetos complementares — Dependendo da cidade, a prefeitura pode exigir também: projeto estrutural, projeto elétrico, projeto hidráulico e sanitário, e projeto de prevenção contra incêndio. Mesmo onde não são obrigatórios para aprovação, esses projetos são fundamentais para a qualidade e segurança da construção.
3. Aprovação na prefeitura — Com os projetos em mãos, você (ou seu profissional) protocola o pedido de aprovação na prefeitura. O órgão analisa se o projeto atende à legislação urbanística. O prazo varia de 15 a 90 dias, conforme o município. Saiba mais sobre esse processo no nosso guia completo de aprovação de projetos e alvará.
4. Alvará de construção — Com o projeto aprovado, a prefeitura emite o alvará de construção, que é a autorização oficial para iniciar a obra. Ele tem prazo de validade (geralmente 2 a 4 anos) e deve ficar visível no canteiro durante toda a execução.
5. ART ou RRT — O responsável técnico registra a ART ou RRT no respectivo conselho, vinculando-se legalmente à obra. Esse documento é exigido para obter o alvará e, depois, o Habite-se.
6. Habite-se — Após a conclusão da obra, a prefeitura faz uma vistoria e emite o Habite-se, que atesta que a construção foi executada conforme o projeto aprovado. Sem ele, o imóvel não pode ser registrado no cartório nem financiado.
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Quanto custa construir: entendendo o orçamento
O custo de uma construção residencial é composto por materiais, mão de obra, projetos, taxas e imprevistos. Para ter uma visão clara, é útil dividir o orçamento por etapas da obra. A tabela abaixo mostra a distribuição média dos custos para uma casa de padrão médio:
| Etapa da obra | Percentual do custo total | O que inclui |
|---|---|---|
| Fundação e estrutura | 35% a 40% | Sondagem, fundação, pilares, vigas, lajes, concreto, aço, formas |
| Cobertura e instalações | 30% a 35% | Telhado, instalações elétricas, hidráulicas, esgoto, gás |
| Acabamento | 25% a 30% | Pisos, revestimentos, louças, metais, pintura, esquadrias, portas |
Para uma referência rápida de custo por m², consulte o CUB (Custo Unitário Básico) do seu estado. O CUB é publicado mensalmente pelos Sinduscons e fornece o custo médio de construção por tipologia e padrão de acabamento. Em 2026, o CUB médio nacional para residências de padrão normal gira em torno de R$ 2.200 a R$ 2.800 por m².
Custos que muita gente esquece — Além dos materiais e da mão de obra, inclua no seu orçamento: projetos (arquitetônico, estrutural, complementares), taxas de aprovação na prefeitura, ligações de água, esgoto e energia, sondagem do solo, levantamento topográfico e mobiliário mínimo. Esses itens podem representar 10% a 15% do custo total.
Para montar um orçamento completo e detalhado, consulte nosso guia de como fazer orçamento de obra. Se quiser entender mais sobre custos por m² e metodologias de cálculo, acesse o artigo sobre quanto custa construir ou reformar.
Financiamento para construção
Nem todo mundo tem o valor total da obra disponível — e não precisa ter. Existem linhas de financiamento específicas para construção em terreno próprio, com condições acessíveis para pessoa física.
Financiamento para construção em terreno próprio (Caixa) — A Caixa Econômica Federal é o principal agente de financiamento habitacional do Brasil. A linha de crédito para construção em terreno próprio financia até 80% do custo da obra, com prazo de até 35 anos e taxas a partir de TR + 8% ao ano (variáveis conforme o perfil do cliente e o programa). Requisitos: ter o terreno quitado e registrado, projeto aprovado pela prefeitura, alvará de construção e ART/RRT. O dinheiro é liberado em parcelas vinculadas ao avanço da obra, mediante vistoria do banco.
Minha Casa, Minha Vida (MCMV) — O programa do governo federal oferece subsídios e taxas reduzidas para famílias com renda bruta de até R$ 8.000 mensais. A faixa 1 (renda até R$ 2.850) tem os maiores subsídios, podendo chegar a R$ 55.000. As faixas 2 e 3 oferecem taxas de juros menores que as de mercado. O MCMV também financia construção em terreno próprio.
Uso do FGTS — O saldo do FGTS pode ser utilizado para construção em terreno próprio, desde que o imóvel seja residencial, urbano e que você não tenha outro imóvel no mesmo município. O FGTS pode complementar a entrada ou amortizar parcelas do financiamento.
Requisitos gerais para financiar — Independente da instituição, você vai precisar de: CPF regular, comprovação de renda, nome limpo (sem restrições em cadastros de crédito), terreno quitado com escritura, projeto aprovado e alvará. A análise de crédito leva de 15 a 45 dias.
As 7 etapas da obra na ordem certa
Uma obra residencial segue uma sequência lógica onde cada etapa depende da anterior. Alterar essa ordem gera retrabalho e desperdício. Aqui estão as 7 etapas principais, na sequência correta:
1. Fundação — É o alicerce da casa, a estrutura que transfere o peso da construção para o solo. O tipo de fundação (sapata, radier, estaca) depende do resultado da sondagem e do projeto estrutural. Essa etapa inclui a escavação, a montagem de formas e armaduras e a concretagem. Representa cerca de 5% a 10% do custo total.
2. Estrutura — Pilares, vigas e lajes formam o "esqueleto" da casa. É a etapa mais crítica em termos de segurança — erros aqui comprometem toda a edificação. Deve seguir rigorosamente o projeto estrutural do engenheiro. Após a concretagem, é necessário aguardar o tempo de cura do concreto (mínimo 28 dias para resistência total).
3. Alvenaria — A elevação das paredes, usando blocos cerâmicos ou de concreto. Nessa fase, é fundamental respeitar os vãos de portas e janelas definidos no projeto e deixar os pontos de passagem para tubulações elétricas e hidráulicas (evitando quebrar paredes depois).
4. Cobertura — Instalação da estrutura do telhado (madeira ou metálica) e das telhas. A cobertura protege a construção das intempéries e permite que as etapas seguintes sejam executadas sem risco de danos por chuva. Inclui também calhas, rufos e impermeabilização.
5. Instalações elétricas e hidráulicas — Passagem de eletrodutos, fios, tubulações de água fria e quente, esgoto e gás. Essa etapa acontece antes do fechamento das paredes (reboco) e deve seguir os projetos complementares. Erros aqui significam quebrar paredes prontas depois — um dos retrabalhos mais caros da obra.
6. Reboco e contrapiso — O reboco regulariza as paredes para receber o acabamento. O contrapiso nivela o piso para receber o revestimento. Ambos precisam de tempo de cura antes de prosseguir. Nessa fase também se faz a impermeabilização de áreas molhadas (banheiros, cozinha, lavanderia).
7. Acabamento — A etapa final e, para muitos, a mais prazerosa: pisos, revestimentos cerâmicos, louças sanitárias, metais, pintura, portas internas, esquadrias de alumínio ou madeira. É também a etapa onde os custos podem sair do controle se não houver um orçamento bem definido. Defina materiais e fornecedores com antecedência.
Para organizar prazos e acompanhar o progresso, monte um cronograma de obra com etapas e datas antes de iniciar a execução.
Erros que custam caro (e como evitar)
Depois de acompanhar centenas de projetos, os erros mais comuns em obras residenciais são previsíveis — e evitáveis. Aqui estão os 5 que mais pesam no bolso:
1. Construir sem projeto completo — Começar a obra "de cabeça" ou com um croqui feito no guardanapo é a receita para retrabalho. Sem projeto, paredes são levantadas no lugar errado, pontos de elétrica ficam mal posicionados e a estrutura pode ser subdimensionada. O custo do projeto (5% a 12% da obra) é irrisório perto do custo de demolir e refazer.
2. Não fazer sondagem do solo — Economizar R$ 2.000 na sondagem pode significar gastar R$ 50.000 a mais em fundações inadequadas — ou, no pior cenário, ter trincas estruturais que comprometem a segurança do imóvel. A sondagem é obrigatória por norma técnica e deve ser feita antes do projeto estrutural.
3. Economizar na estrutura — Fundação, pilares e vigas não são lugar para cortar custos. Usar menos aço, concreto de menor resistência ou dispensar o projeto estrutural pode resultar em patologias graves: trincas, recalques, infiltrações e até risco de colapso. A estrutura é o investimento que garante a vida útil da edificação.
4. Não acompanhar a obra de perto — Confiar cegamente no mestre de obras ou no pedreiro sem verificar a execução gera problemas que só aparecem depois do reboco. Visite a obra regularmente, compare com o projeto, registre tudo com fotos e mantenha comunicação constante com o responsável técnico.
5. Não ter reserva de contingência — Imprevistos acontecem em toda obra: chuvas prolongadas, variação no preço de materiais, solo diferente do esperado, retrabalhos. Reserve de 10% a 20% do orçamento total exclusivamente para imprevistos. Obras sem essa reserva têm altíssimo risco de parar no meio por falta de verba.
Dica prática: Crie uma planilha simples com três colunas: "previsto", "realizado" e "diferença". Atualize semanalmente. Esse controle simples permite identificar desvios antes que se tornem problemas graves.
Como a Concretu AI ajuda no planejamento
Planejar uma obra envolve muitas variáveis, e reunir todas as informações necessárias pode ser trabalhoso. A Concretu AI foi criada para simplificar esse processo, especialmente para quem está construindo pela primeira vez.
Com a Concretu AI, você pode:
- Criar orçamentos detalhados — Descreva seu projeto e receba uma estimativa de custos organizada por etapas, com referências do CUB e SINAPI atualizados.
- Consultar custos de materiais e serviços — Pesquise preços de insumos da construção civil com dados atualizados para sua região.
- Gerar documentos técnicos — Produza memoriais descritivos, cronogramas, checklists de obra e outros documentos que facilitam a comunicação com profissionais e fornecedores.
- Tirar dúvidas sobre normas e processos — Pergunte sobre legislação, documentação, etapas de obra e boas práticas, e receba respostas fundamentadas em normas técnicas e dados do setor.
Se você está no início do planejamento, a Concretu AI pode ser sua primeira consulta — antes mesmo de contratar um profissional. Acesse os planos disponíveis e comece a organizar sua construção com mais segurança.
