Projeto Legal e Aprovação: Alvará, ART/RRT, Habite-se e Como Evitar Embargo

Construir ou reformar no Brasil exige mais do que projeto técnico e orçamento. Toda obra precisa de aprovação formal na prefeitura, com documentação que vai do projeto arquitetônico à ART ou RRT do profissional responsável. Ignorar esse processo gera consequências sérias: multas, embargo, demolição e um imóvel que não pode ser financiado, vendido ou regularizado. Neste guia, você vai entender cada etapa da aprovação, quais documentos são necessários e como evitar os erros mais comuns.

Neste artigo

• Por que aprovar o projeto na prefeitura
• Documentação necessária para aprovação
• ART e RRT: qual a diferença e quando usar
• O responsável técnico: o que faz e por que é obrigatório
• Passo a passo: como aprovar um projeto na prefeitura
• Parâmetros urbanísticos que você precisa conhecer
• Alvará de construção vs alvará de reforma
• Habite-se: o que é, como obter e quando é obrigatório
• Regularização de imóvel já construído
• Construir sem alvará: riscos reais
• Checklist de aprovação de projeto
• Fontes e referências

Por que aprovar o projeto na prefeitura

A aprovação do projeto na prefeitura não é burocracia opcional. É uma exigência legal prevista na legislação municipal de todo o país. O processo existe para garantir que a construção respeite normas de segurança, acessibilidade, urbanismo e meio ambiente.

Consequências de não aprovar

Quem constrói sem aprovação se expõe a uma série de problemas:

• Multa administrativa - a prefeitura pode aplicar multas que variam conforme a metragem e a gravidade da irregularidade
• Embargo da obra - a fiscalização paralisa a construção até a regularização, gerando prejuízo financeiro e atraso no cronograma
• Demolição compulsória - em casos graves, especialmente quando a construção viola recuos, gabarito ou ocupa área pública, a prefeitura pode determinar a demolição total ou parcial
• Impossibilidade de obter habite-se - sem projeto aprovado, não há como emitir o habite-se ao final da obra
• Imóvel irregular no cartório - a construção não pode ser averbada na matrícula do imóvel, o que impede venda formal, financiamento bancário e inventário
• Responsabilidade civil e criminal - em caso de acidente (desabamento, incêndio, problemas estruturais), o proprietário responde judicialmente, sem amparo de seguro

Na prática: o custo de regularizar uma obra pronta é sempre maior do que o custo de aprovar o projeto antes de construir. Em muitos municípios, a multa por construção irregular é calculada como múltiplo da taxa de aprovação que deveria ter sido paga.

O projeto aprovado protege todos

A aprovação garante que o projeto foi analisado tecnicamente por profissionais da prefeitura. Isso protege o proprietário, os vizinhos e a cidade como um todo. Um projeto aprovado assegura que os recuos estão corretos, que a estrutura foi dimensionada por profissional habilitado e que a construção não impacta negativamente o entorno.

Documentação necessária para aprovação

A documentação exigida varia de município para município, mas existe um conjunto de documentos que é solicitado na maioria das prefeituras brasileiras. A lista abaixo cobre os casos mais comuns para construção residencial e comercial.

Documentos do proprietário

• Cópia do RG e CPF do proprietário (ou contrato social, se pessoa jurídica)
• Comprovante de titularidade do imóvel (escritura ou contrato de compra e venda)
• Matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis
• Carnê do IPTU ou certidão de dados cadastrais do imóvel

Documentos do terreno

• Levantamento planialtimétrico (quando exigido pelo município)
• Certidão de alinhamento e nivelamento
• Certidão de uso e ocupação do solo (consulta de viabilidade)
• Declaração de inexistência de rede ou faixa de servidão (em alguns casos)

Documentos técnicos do projeto

• Projeto arquitetônico completo (planta baixa, cortes, fachadas, implantação, situação, cobertura)
• Memorial descritivo da obra
• Projetos complementares quando exigidos (estrutural, elétrico, hidráulico, prevenção contra incêndio)
• Projeto de acessibilidade (conforme NBR 9050)
• Planilha de áreas (área construída, área permeável, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento)

Documentos do profissional

• ART (engenheiro) ou RRT (arquiteto) do projeto
• ART ou RRT de execução da obra
• Comprovante de registro ativo no CREA ou CAU
• Declaração de responsabilidade técnica

Taxas e requerimentos

• Requerimento de aprovação preenchido (formulário da prefeitura)
• Guia de recolhimento das taxas municipais paga
• Número de vias do projeto conforme exigência local (geralmente 3 a 5 vias impressas + digital)

Dica: Antes de montar toda a documentação, faça uma consulta prévia na prefeitura. Muitos municípios oferecem esse serviço para que você confirme os parâmetros urbanísticos do lote e saiba exatamente quais documentos serão exigidos para o seu caso específico.

ART e RRT: qual a diferença e quando usar

A ART e a RRT são documentos que vinculam o profissional habilitado ao projeto ou obra. São obrigatórios para qualquer atividade técnica na construção civil e funcionam como uma garantia de que existe um profissional assumindo responsabilidade pelo serviço.

ART - Anotação de Responsabilidade Técnica

A ART é o documento emitido por engenheiros registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Foi criada pela Lei Federal 6.496/1977 e regulamenta todas as atividades de engenharia.

Atividades que exigem ART:

• Projeto estrutural (cálculo estrutural, fundações)
• Projeto de instalações elétricas
• Projeto de instalações hidrossanitárias
• Projeto de prevenção e combate a incêndio
• Execução de obra (quando o responsável é engenheiro)
• Laudos técnicos de engenharia

RRT - Registro de Responsabilidade Técnica

O RRT é o documento emitido por arquitetos e urbanistas registrados no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Foi instituído pela Lei Federal 12.378/2010.

Atividades que exigem RRT:

• Projeto arquitetônico
• Projeto de interiores
• Projeto paisagístico
• Projeto de acessibilidade
• Coordenação e compatibilização de projetos
• Execução de obra (quando o responsável é arquiteto)

Comparação rápida

Quando preciso de ambas?

Na maioria das obras residenciais e comerciais, você vai precisar de pelo menos uma ART e uma RRT:

• RRT para o projeto arquitetônico (ou ART, se o engenheiro civil tiver atribuição conforme resolução do CONFEA)
• ART para o projeto estrutural e instalações

Para casas simples, um engenheiro civil pode, em muitos estados, assinar tanto o projeto arquitetônico quanto o estrutural, emitindo ARTs para ambos. Porém, o projeto arquitetônico elaborado por arquiteto exige RRT obrigatoriamente.

Importante: Nunca inicie uma obra sem a ART/RRT emitida. Além de ser infração nos conselhos profissionais, a prefeitura exige esses documentos para emitir o alvará.

O responsável técnico: o que faz e por que é obrigatório

O responsável técnico (RT) é o profissional habilitado que assume a responsabilidade legal pelo projeto e pela execução da obra. A legislação brasileira exige a presença de RT em todas as etapas, desde a concepção do projeto até a conclusão da obra.

Atribuições do responsável técnico

• Elaboração do projeto conforme as normas técnicas (ABNT) e a legislação municipal (Código de Obras)
• Assinatura dos documentos e emissão de ART/RRT
• Acompanhamento da obra para garantir que a execução segue o projeto aprovado
• Responsabilidade por eventuais problemas técnicos na construção dentro do prazo legal (5 anos para vícios aparentes, conforme Código Civil)
• Comunicação com a prefeitura para esclarecimentos, vistorias e conclusão da obra
• Emissão do termo de conclusão atestando que a obra foi executada conforme o projeto

Por que é obrigatório?

A obrigatoriedade do RT está prevista em diversas legislações:

• Lei Federal 5.194/1966 - regula o exercício das profissões de engenheiro e arquiteto
• Lei Federal 12.378/2010 - regula o exercício da arquitetura e urbanismo
• Códigos de Obras municipais - exigem RT para emissão de alvará
• Código Civil (art. 618) - responsabilidade do construtor pela solidez e segurança

Na prática, sem responsável técnico não há ART/RRT, sem ART/RRT não há alvará, e sem alvará a obra é irregular.

Como escolher o profissional

• Verifique se o registro no CREA ou CAU está ativo e regular
• Consulte o acervo técnico do profissional (obras anteriores)
• Confirme que ele possui atribuição para o tipo de serviço necessário
• Formalize tudo em contrato escrito com escopo, prazos e honorários
• Desconfie de valores muito abaixo do mercado - a responsabilidade técnica tem peso legal significativo

Passo a passo: como aprovar um projeto na prefeitura

O processo de aprovação segue uma sequência lógica que, quando respeitada, evita retrabalho e reduz o tempo de análise. Veja as etapas:

1. Consulta prévia de viabilidade

Antes de começar o projeto, procure a prefeitura para uma consulta de viabilidade. Nessa etapa, você obtém:

• Confirmação do zoneamento do terreno
• Parâmetros urbanísticos aplicáveis (recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito)
• Restrições ambientais ou de patrimônio histórico
• Lista exata de documentos exigidos

Muitas prefeituras já oferecem esse serviço online. A consulta prévia economiza tempo e dinheiro, pois evita que o projeto seja elaborado com parâmetros incorretos.

2. Contratação do responsável técnico

Com os parâmetros em mãos, contrate o arquiteto e/ou engenheiro que será responsável pelo projeto. O profissional deve ser registrado no CAU ou CREA e ter experiência no tipo de obra que você pretende executar.

3. Elaboração do projeto

O profissional elabora o projeto arquitetônico completo, respeitando os parâmetros urbanísticos levantados na consulta prévia. O projeto deve incluir:

• Planta de situação e locação
• Planta baixa de todos os pavimentos
• Cortes (mínimo 2: transversal e longitudinal)
• Fachadas (frontal e laterais)
• Planta de cobertura
• Quadro de áreas
• Implantação com recuos cotados

4. Elaboração dos projetos complementares

Dependendo do município e do porte da obra, serão necessários:

• Projeto estrutural (cálculo e detalhamento)
• Projeto elétrico
• Projeto hidrossanitário
• Projeto de prevenção e combate a incêndio (PPCI/AVCB)
• Projeto de acessibilidade

5. Emissão da ART/RRT

O profissional emite a ART (via CREA) ou RRT (via SICCAU) vinculada ao projeto. Cada disciplina pode exigir uma ART/RRT separada.

6. Montagem do processo

Reúna todos os documentos exigidos pela prefeitura:

• Requerimento preenchido e assinado
• Projeto em número de vias exigido
• ART/RRT emitida e paga
• Documentos pessoais e do imóvel
• Comprovante de pagamento das taxas

7. Protocolo na prefeitura

Dê entrada no protocolo de aprovação. Em muitas cidades, o processo já é digital (e-protocolo ou sistema online). Guarde o número do protocolo para acompanhamento.

8. Análise técnica

A equipe técnica da prefeitura analisa o projeto. Nessa fase, podem ocorrer:

• Aprovação direta - o projeto atende a todos os requisitos
• Exigência de complementação - a prefeitura solicita correções ou documentos adicionais
• Indeferimento - o projeto não atende requisitos fundamentais e precisa ser refeito

O prazo médio de análise varia de 30 a 120 dias úteis, dependendo do município e da complexidade do projeto.

9. Atendimento de exigências (se necessário)

Se a prefeitura emitir exigências, o profissional deve corrigir o projeto e reapresentar dentro do prazo estipulado. Exigências comuns incluem:

• Correção de cotas ou áreas
• Adequação de recuos ou gabarito
• Apresentação de documento faltante
• Correção de informações no memorial descritivo

10. Emissão do alvará

Com o projeto aprovado, a prefeitura emite o alvará de construção (ou de reforma). Esse documento autoriza o início da obra e tem prazo de validade, geralmente de 2 a 4 anos, renovável.

11. Início da obra

Com o alvará em mãos, a obra pode começar. O alvará deve ser mantido na obra, em local visível, durante toda a execução. A ART/RRT de execução também deve estar disponível para eventual fiscalização.

Atenção: Qualquer alteração no projeto durante a obra deve ser comunicada à prefeitura e pode exigir novo processo de aprovação (projeto modificativo).

Parâmetros urbanísticos que você precisa conhecer

Os parâmetros urbanísticos são as regras que definem o que pode ser construído em cada terreno. São definidos pelo Código de Obras, pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso e Ocupação do Solo de cada município. Conhecê-los é essencial para que o projeto seja aprovado sem exigências.

Exemplo prático

Considere um terreno de 360 m² (12 m x 30 m) em zona residencial com os seguintes parâmetros:

• TO = 60%
• CA = 1,5
• Recuo frontal = 4 m
• Recuo lateral = 1,5 m (ambos os lados)
• Recuo de fundos = 2 m
• Taxa de permeabilidade = 15%

Nesse caso:

• Projeção máxima = 360 x 0,60 = 216 m²
• Área total construída máxima = 360 x 1,5 = 540 m²
• Área permeável mínima = 360 x 0,15 = 54 m²
• Área edificável no térreo (descontando recuos) = (12 - 1,5 - 1,5) x (30 - 4 - 2) = 9 x 24 = 216 m²

Com esses números, o profissional projeta a edificação dentro dos limites permitidos. Se a projeção máxima é 216 m² e a área total permitida é 540 m², seria possível construir até 2 pavimentos e meio (540 / 216 = 2,5), ou seja, 2 pavimentos completos.

A Concretu pode ajudar nesse cálculo. Ao consultar o Código de Obras do seu município na plataforma, você obtém rapidamente os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao seu terreno.

Alvará de construção vs alvará de reforma

O alvará é o documento que autoriza a execução da obra. Existem dois tipos principais, e cada um tem requisitos específicos.

Alvará de construção

Emitido para obras novas em terrenos vazios ou em substituição a edificação existente (após demolição). Exigências típicas:

• Projeto arquitetônico completo
• Projetos complementares (estrutural, elétrico, hidrossanitário)
• ART/RRT de projeto e execução
• Memorial descritivo
• Documentação do terreno e proprietário
• Pagamento de taxas

O alvará de construção tem prazo de validade e pode ser renovado caso a obra não seja concluída no período.

Alvará de reforma

Emitido para intervenções em edificações existentes que alterem estrutura, fachada, área construída ou instalações. Exigências:

• Projeto da reforma indicando o estado atual e o estado proposto
• Justificativa técnica das intervenções
• ART/RRT do responsável
• Laudo de estabilidade (para alterações estruturais)
• Documentação do imóvel atualizada

Quando não precisa de alvará

Nem toda intervenção exige alvará. Geralmente estão dispensadas:

• Pintura interna e externa (sem alteração de fachada em imóveis tombados)
• Troca de revestimentos (pisos, azulejos) sem alteração estrutural
• Reparos em instalações elétricas e hidráulicas sem ampliação
• Substituição de esquadrias mantendo as dimensões originais
• Impermeabilização sem alteração de nível

Atenção: mesmo para obras dispensadas de alvará, é recomendável consultar a prefeitura do seu município, pois as regras variam localmente.

Habite-se: o que é, como obter e quando é obrigatório

O habite-se - oficialmente chamado de auto de conclusão ou certificado de conclusão de obra - é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta para ocupação.

Para que serve o habite-se

• Averbação no cartório - sem habite-se, a construção não pode ser registrada na matrícula do imóvel
• Ligação definitiva de serviços - água, esgoto e energia elétrica definitivos dependem do habite-se em muitos municípios
• Financiamento bancário - bancos exigem habite-se para liberar crédito imobiliário
• Venda regular do imóvel - compradores e cartórios exigem a regularidade da edificação
• Seguro residencial - seguradoras podem negar cobertura para imóveis sem habite-se

Como obter o habite-se

O processo para obter o habite-se segue estas etapas:

1. Conclusão da obra conforme o projeto aprovado
2. Emissão do termo de responsabilidade técnica pelo profissional, atestando que a obra foi executada conforme o projeto
3. Requerimento na prefeitura com a documentação exigida
4. Vistoria municipal - fiscais da prefeitura visitam a obra para verificar conformidade com o projeto aprovado
5. Emissão do habite-se se a vistoria for aprovada

Documentos necessários para o habite-se

• Requerimento de habite-se preenchido
• Cópia do alvará de construção
• Cópia do projeto aprovado
• ART/RRT de execução quitada
• Atestado de conclusão emitido pelo responsável técnico
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), quando exigido
• Comprovante de ligação de água e esgoto
• Comprovante de ligação elétrica

Quando o habite-se é obrigatório

O habite-se é obrigatório para:

• Toda construção nova
• Ampliações que resultem em aumento de área construída
• Reformas que alterem a área ou o uso da edificação
• Regularização de construções existentes

Dica: Solicite o habite-se assim que a obra for concluída. Adiar esse processo só complica a situação, pois a fiscalização pode identificar divergências entre o executado e o aprovado que são mais fáceis de resolver com a obra recém-terminada.

Regularização de imóvel já construído

Se o imóvel já está construído sem aprovação, a boa notícia é que a maioria dos municípios permite a regularização. A má notícia é que o processo é mais caro e complexo do que teria sido a aprovação preventiva.

Etapas da regularização

1. Contratação de profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) para elaborar o projeto "as built" - ou seja, o levantamento da situação existente
2. Levantamento da edificação com medições detalhadas
3. Verificação de conformidade com os parâmetros urbanísticos vigentes
4. Elaboração do projeto de regularização e memorial descritivo
5. Emissão de ART/RRT do levantamento e do projeto
6. Protocolo na prefeitura com toda a documentação
7. Análise técnica e vistoria
8. Pagamento de multa por construção irregular (valor definido pela legislação municipal)
9. Emissão do alvará de regularização e posterior habite-se

Quando a regularização não é possível

Nem todo imóvel irregular pode ser regularizado. A regularização pode ser negada quando:

• A construção invade recuo obrigatório que não pode ser flexibilizado
• A edificação excede o gabarito máximo da zona
• A construção está em área de preservação ambiental ou faixa non aedificandi
• O uso é incompatível com o zoneamento (ex: indústria em zona residencial)
• A edificação apresenta riscos estruturais comprovados

Nesses casos, pode ser necessária a adequação (demolição parcial) ou, em situações extremas, a demolição total.

Programas de regularização fundiária

Muitos municípios possuem programas específicos de regularização fundiária, com taxas reduzidas e processos simplificados. A Lei Federal 13.465/2017 (REURB) criou instrumentos para facilitar a regularização de núcleos urbanos informais. Consulte a prefeitura do seu município para saber se existe programa vigente.

Construir sem alvará: riscos reais

É comum ouvir que "todo mundo constrói sem alvará". Porém, as consequências de ser flagrado ou de precisar regularizar depois são significativas. Conheça os riscos reais:

Multas

A multa por construção irregular varia conforme o município, mas costuma ser expressiva. Em muitas cidades, é calculada como múltiplo da área construída irregularmente multiplicada pelo valor do CUB (Custo Unitário Básico) local. Uma casa de 150 m² pode gerar multas de dezenas de milhares de reais.

Embargo

A fiscalização da prefeitura pode embargar a obra a qualquer momento. Embargo significa paralisação total da construção. Continuar construindo após o embargo é crime de desobediência e agrava a situação.

Demolição

Em casos de descumprimento grave - como invasão de recuos, excesso de gabarito ou ocupação de áreas públicas - a prefeitura pode determinar a demolição. O custo da demolição é do proprietário.

Impossibilidade de vender ou financiar

Um imóvel sem habite-se não pode ser averbado na matrícula. Sem averbação:

• Bancos não concedem financiamento
• Cartórios não registram escritura de compra e venda
• O imóvel não pode ser inventariado formalmente
• O valor de mercado cai significativamente (compradores exigem regularidade)

Ausência de cobertura de seguro

Seguradoras exigem regularidade da edificação. Um imóvel sem alvará e habite-se pode ter o seguro negado ou invalidado, deixando o proprietário sem cobertura em caso de sinistro (incêndio, vendaval, alagamento).

Responsabilidade em caso de acidente

Se houver um acidente na obra ou na edificação concluída (desabamento, queda de muro, choque elétrico), o proprietário responde civil e criminalmente. Sem responsável técnico formal e sem projeto aprovado, não há amparo técnico ou legal para defesa.

Conclusão: os riscos financeiros e legais de construir sem alvará superam amplamente o custo e o tempo do processo de aprovação. Investir na legalidade é proteger seu patrimônio.

Checklist de aprovação de projeto

Use esta lista para garantir que você não esqueceu nenhuma etapa antes de protocolar o projeto na prefeitura:

• Consulta prévia de viabilidade realizada na prefeitura
• Parâmetros urbanísticos confirmados (TO, CA, recuos, gabarito)
• Responsável técnico contratado com registro ativo no CREA ou CAU
• Projeto arquitetônico completo (planta baixa, cortes, fachadas, implantação, cobertura)
• Memorial descritivo elaborado conforme exigências municipais
• Projetos complementares elaborados (estrutural, elétrico, hidrossanitário, PPCI)
• Quadro de áreas conferido e dentro dos parâmetros permitidos
• ART ou RRT emitida para cada disciplina de projeto
• ART ou RRT de execução emitida
• Documentos pessoais e do imóvel reunidos (RG, CPF, matrícula, IPTU)
• Taxas municipais calculadas e pagas
• Número correto de vias do projeto preparado (impressas e/ou digital)
• Formulários e requerimentos da prefeitura preenchidos e assinados
• Verificação final de conformidade com o Código de Obras do município
• Protocolo realizado e número de acompanhamento anotado

Fontes e referências

• CAU/BR - Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil - informações sobre RRT, atribuições profissionais e tabela de honorários
• CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - informações sobre ART, atribuições de engenheiros e legislação profissional
• Lei Federal 5.194/1966 - regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e agrônomo
• Lei Federal 12.378/2010 - regula o exercício da Arquitetura e Urbanismo
• Lei Federal 6.496/1977 - institui a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
• Lei Federal 13.465/2017 (REURB) - regularização fundiária urbana e rural
• Código Civil Brasileiro - Art. 618 - responsabilidade do empreiteiro
• NBR 9050 - acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos

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Artigos relacionados

• Código de Obras: como consultar as regras da sua cidade
• Memorial Descritivo: passo a passo para elaborar
• Planta Baixa: guia completo para entender e criar
• CUB: valores atualizados por estado

Recursos úteis

• Normas, índices e custos da construção - consulte CUB, SINAPI e normas ABNT atualizados
• Documentos com IA - gere memoriais descritivos, laudos e documentação técnica com inteligência artificial